서울 아파트 전세 가격 다시 상승 중, 역전세난 끝나고 전세난 우려

서울 아파트 전세난, 과거의 영광 또는 미래의 잠재 위험

2022년에 시작된 서울의 전세가 급락하던 시기는 지난 봄 이후 상승세로 전환되었습니다. 이러한 변화로 인해 최근에는 서울의 주요 지역에서 전세 거래가 수억 원씩 높은 가격에 체결되고 있는 것으로 나타났습니다. 특히 작년 같은 시기와 비교할 때 성동, 양천, 송파, 강동, 마포 등의 실수요자들이 선호하는 지역에서 전셋값이 큰 폭으로 상승하고 있습니다.

 

그러나 전셋값의 급등은 이전에 우려했던 역전세가 아니라 전세난을 초래할 수 있는 요인으로 부각되고 있습니다. 작년까지만 해도 역전세가 큰 문제였지만, 이제는 신혼부부 등 새로운 수요층들이 높아진 전셋값과 대출 이자 부담으로 인해 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트의 전셋값은 최근 40주 연속으로 상승하고 있습니다. 특히 작년 5월부터 약 9개월 연속으로 상승한 것으로 나타났습니다. 이로 인해 일부 지역에서는 전세 실거래가가 수억 원씩 뛰는 경우도 있습니다. 이러한 추세는 신규 전세 계약을 체결하는 사람들에게는 부담이 될 수 있지만, 기존에 2년 전에 전세를 구한 사람들에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 예상됩니다.

이유는 다들 알고 있는 것처럼 계약 갱신 청구권 사용이라는 카드가 있기 때문이죠.

물론 집주인이 실거주를 한다고 하면 방법이 없기는 합니다만 그래도 확률적으로 안전한 편입니다.

얼마전까지만 해도 서울 아파트 전세 가격은 계속 하락하느라 역전세 우려가 컸는데요. 

이제 다시 시장 상황이 바뀐 것 같습니다.

그러나 2년 전 계약하여 갱신청구권 사용 가능한 사람이 아니더라도 방법은 있습니다.

바로 전세 사이클을 활용하는 겁니다.

최근 2년 계약 만기가 도래하는 경우, 지난해 전셋값이 회복되었더라도 2년 전과 비교하면 여전히 낮은 경우가 많아 큰 충격은 없을 것으로 전망됩니다. 하지만 새로운 전셋집을 구해야 하는 사람들은 높아진 전셋값과 대출 이자 때문에 부담이 커질 것으로 예상됩니다. 특히 KB국민은행이 발표한 서울 전세수급지수는 전세 수요에 비해 공급이 부족하다는 것을 보여주고 있습니다.

이러한 상황에서 전세난을 예방하기 위해서는 공급 속도가 빠른 오피스텔이나 소형 주택의 공급을 활성화할 수 있는 대책이 필요합니다. 실제로 전세난을 피하기 위한 탈출구로는 공급 물량이 증가하는 단지들을 찾을 수 있습니다. 최근에는 실거주 의무 유예로 인해 전세 물건이 급증하는 단지들이 나타나고 있습니다.

예를 들어 올림픽파크포레온과 같은 단지에서는 전세 수요가 높아지고 있는데, 이는 실거주 의무가 3년 유예되었기 때문입니다. 이러한 단지들은 '2+1 계약'이 가능하여 저평가되는 경향이 있습니다.

그러나 주의할 점은 단순히 가격이 싼 것뿐만 아니라 조합원 매물인 경우에는 더 좋은 옵션을 제공할 수 있습니다. 에어컨 등의 옵션이 설치되어 있거나 편의시설이 갖추어져 있는 조합원 매물은 인기가 높을 수 있습니다.

마지막으로, 당장은 아니더라도 향후 공사비 인상 등의 여파로 아파트 인허가와 착공이 급감할 경우에는 전세난이 발생할 가능성이 높다는 점을 염두에 두어야 합니다. 따라서 이에 대비하여 공급 속도를 높일 수 있는 대책들을 마련할 필요가 있습니다.

현재 여러가지 지표를 보면 서울 아파트 전세 시장은 확실히 상승세가 맞습니다.

그러나 매매 가격은 주춤한 편인데요.

이에 따라 집주인들도 상대적으로 버티기가 수월해지고 수요와 공급 사이에 균형이 맞지 않아 거래는 위축되는 것으로 보입니다. 이런 시장이 당분간 지속될 것 같으며 시간이 해결해주지 않을까 해봅니다.