전세보증보험 가입조건 강화 이후 생기는 빌라 시장 문제점들

2023년 부동산 시장을 강타했던 가장 강력했던 이슈 중 하나는 발로 전세사기였습니다.

일부 아파트도 문제가 되긴 했지만 피해자 대부분은 빌라 거주자였는데요.

그래서 이제 빌라에 대한 기피가 더 심해졌습니다.

이에 정부에서도 다양한 대책을 세웠습니다.

그 중 하나는 HUG 전세보증보험 가입조건 강화였습니다.

전세보증보험 가입 가능 금액까지 전세금이 올라가는 특성이 있고 그에 따라 부실도 심각해졌기 때문입니다.

하지만 이 역시 부작용은 있습니다.

전세보증보험 한도 축소로 빌라 임대인들의 패닉 상태

서울 중랑구의 빌라 임대인 김씨는 7채를 전세로 놓았지만 세를 세 번이나 올리지 않았습니다. 그런데 갑자기 정부가 보증 한도를 축소하자 세입자는 "깡통전세"로 불리며 나가겠다고 합니다. 김씨는 집을 팔아서라도 문제를 해결하고 싶어졌지만, 최근 빌라 시장이 어떠한지 궁금해졌습니다. 양심적으로 살아왔다고 말하는 김씨는 정부의 정책으로 인해 전세사기꾼으로 몰리고 있다고 여겼습니다.

현재 전세보증보험 개편으로 빌라(연립·다세대) 시장이 얼어붙은 상황입니다. 정부는 2023년 5월 전세사기를 막겠다며 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입기준을 조정했습니다. 이에 따라 전세보증보험의 최대 한도가 대폭 축소되면서 빌라 임대인들은 패닉 상태에 빠지고 있습니다. 전세보증금 반환보증 가입 기준이 강화되면서 빌라는 전세보증보험 최대 한도가 상당히 낮아졌습니다.

이로 인해 김씨는 동네에서 세입자에게 주었던 전세금에 대한 문제에 직면하게 되었습니다. 이전에는 1억5000만원까지 가능했던 전세보증금이 이제는 1억2600만원으로 낮아졌기 때문입니다. 김씨는 자신의 빌라가 현재의 공시가 대비 낮은 가격에 거래되고 있다며 정부의 규제에 반발하고 있습니다.

빌라는 아파트와 다르게 공시가와 시세가 차이가 큽니다. 그러나 전세보증보험 기준이 공시가를 150%에서 126%로 낮춰지면서 보증 한도는 더욱 축소되었습니다. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 분석한 결과, 많은 빌라 임대인들이 동일 보증금으로는 반환보증 가입이 불가능한 상황이라고 나타났습니다.

이로 인해 서울, 경기, 인천 등 지역에서는 보증 가입이 어려워지면서 전세 시장이 혼란스러운 상황에 놓여있습니다. 이 정책으로 인해 전세보증금을 낮춰야 하는 상황에 처한 임대인들은 정부에 대한 반발을 고조시키며 빌라 시장의 정상화를 바라고 있습니다.

서울 강동구에 사는 32세의 직장인 박씨는 최근 서울 강동구의 A빌라(전용 26㎡)를 전세로 계약했습니다. 이 빌라는 지하철역까지 걸어서 5분, 신축 건물로 위치가 매우 우수하여 박씨는 전세금 2억9000만 원에도 불구하고 이곳을 선택했습니다. 그러나 문제는 계약서를 작성한 후 발생했습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 전세보험을 가입하려 했지만, 보증금이 매매가 대비하여 너무 높다는 이유로 거절당했습니다. 박씨는 "기존 세입자가 유사한 보증금으로 전세보험을 가입했다고 해서 문제가 없을 줄 알았다"며 불안한 마음을 밝혔습니다.

올해 5월부터 7월까지 거래된 전국 빌라 중 절반 이상이 전세보험에 가입되지 않았습니다. 전세금을 지키기 위한 안전장치로 알려진 전세보험이 실제로 세입자를 보호하지 못하는 사각지대로 드러나고 있습니다. 특히 주택 공시가격 하락과 HUG의 전세보험보험 가입조건 강화 등이 영향을 미치고 있습니다.

국토교통부의 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 5∼7월에 거래된 빌라 전세 중 45.6%의 보증금이 전세보험 가입 기준을 충족하지 못했습니다. 이는 전년 동기(25%)와 비교했을 때 거의 두 배에 달하는 증가입니다.

전세보험 가입 기준이 강화되면서 특히 인천에서는 전세보험 가입이 거의 불가능한 빌라가 급증했습니다. 인천에서 거래된 빌라 중 62.8%가 전세보험 가입 기준을 초과했습니다. 서울은 가입 불가 빌라의 비중이 낮았지만, 빌라 거래량이 많아 가입이 안 된 빌라 수가 다른 지역을 뛰어넘었습니다.

이와 같은 상황에서 세입자들은 전세보험 가입이 불가능하다는 것을 알면서도 다른 조건이 유사하다면 빌라 전세를 선택하는 경우가 늘고 있습니다. 최근 1년 동안 전국 아파트 전셋값이 하락했지만, 빌라는 그나마 안정세를 유지하고 있어서 전세보험 가입 기준만 강화되면서 어려움이 더해진 것으로 보입니다.

부동산 전문가들은 이에 대한 정부의 대책 마련이 시급하다고 강조하고 있습니다. 주택 공급 확대와 빌라의 특성을 고려한 보다 유연한 정책이 필요하다는 것입니다. 현실적인 대안이 마련되지 않으면 세입자와 임대인은 더 큰 어려움을 겪을 것으로 보입니다.

이처럼 전세보증보험 가입조건 강화는 어느 정도 필요한 부분이 있지만 또 그에 따른 부작용도 피할 수 없을 것 같습니다.

아파트 시장 뿐 아니라 빌라 시장도 참 쉽지 않았던 2023년이었는데요.

2024년에는 좀 더 긍정적인 신호가 많아지길 바랍니다.